Winstbelasting op woonhuizen in Hongarije

De Hongaarse wetgeving is continu in beweging. In maart 2013 is de wet omtrent inkomstenbelasting verandert. Dit is ten gunste van hen die hun woning binnen vijf jaar verkopen met winst. Vanaf 2008 was de inkomstenbelasting immers 25%, terwijl deze nu 16% is. Dat is toch een slok op een borrel. Het model rondom de winstbelasting bij woonhuizen is niet verandert. We bespreken in dit artikel alleen de het model voor woonhuizen, niet voor landbouwgronden, vakantiewoningen en winkelpanden.

Als men binnen vijf jaar een huis koopt en verkoopt in Hongarije en dit met winst doet, moet men inkomstenbelasting over de winst betalen. Dit is een belasting over de inkomsten die verkregen zijn door de koop en verkoop van een huis in Hongarije.

Hoe is inkomstenbelasting geregeld in Hongarije?
In Hongarije hanteert men een zogenaamde 'flat tax' (platte belasting). Dit betekend dat het niet uitmaakt hoeveel inkomen men heeft. Voor iedereen geldt het zelfde percentage. Na maart 2013 is de hoogte van de inkomstenbelasting vastgesteld op 16%.

Wat ziet de Hongaarse belastingdienst als inkomsten?
De belastingdienst ziet de opbrengst uit de koop en verkoop van Hongaars vastgoed binnen vijf jaar als inkomen. Er zijn drie soorten kosten die aftrekbaar zijn van het belastbare inkomen:
  • De koopsom en de kosten om het Hongaarse huis op naam te laten zetten.
  • Eventuele renovatiekosten
  • De kosten om het huis te verkopen.
Over het gedeelte van de winst moet inkomstenbelasting betaald worden. Hieronder volgt een uitleg.

Renovatiekosten
Renovatiekosten worden bewezen door officiële BTW-bonnen. Het is dan ook belangrijk om bij aankoop van bouwmaterialen om een bon te vragen. Op die bon staan onder andere de naam en adres van de onderneming, uw naam en adres en uiteraard het afgenomen product en prijs beschreven. Zwartwerk of eigen arbeid worden officieel niet gezien als renovatiekosten.

Bij de koop van bouwmateriaal vraagt u naar een officiële BTW-bon (Áfa-számla).
Door middel van deze bonnen bewijst u de kosten van uw renovatie.

Hoeveel van de opbrengst wordt belast?
Na aftrek van de renovatiekosten, is het afhankelijk wanneer u uw woonhuis in Hongarije met winst verkoopt. De eerste twee jaar moet over de volle opbrengst van de koop en verkoop van het woonhuis betaald worden. Na twee jaar 90%, drie jaar 60%, vier jaar 30% en in het vijfde jaar hoeft er geen belasting betaald te worden over de winst.

0 jaar = 100%
1 jaar = 100%
2 jaar =   90%
3 jaar =   60%
4 jaar =   30%
5 jaar =     0%

Over dat gedeelte waar u dan belasting moet betalen, betaald u 16% inkomstenbelasting. Dit dient u bij de Hongaarse belastingdienst op te geven als inkomsten.

De Hongaarse wet ziet de dag waarop het koopcontract bij het kadaster wordt afgegeven als de dag van de verkoop. Het gaat dus niet om de dag waarop het koopcontract ondertekend wordt of de dag van overdracht, maar om de dag dat de advocaat het ondertekende koopcontract afgeeft bij het kadaster. De datum van deze dag is af te lezen van het stempel van het kadaster (Földhivatal) op het koopcontract.
Een ander belangrijk punt is dat de Hongaarse belastingdienst kijkt naar het bedrag dat op het koopcontract vermeld staat en of dit bedrag reëel is. De belastingdienst kijkt na de verkoop of er een reëel bedrag voor de woning betaald is. Het komt namelijk veelvuldig voor dat er een ander bedrag voor een huis betaald wordt, dan in het koopcontract vermeld staat, om overdrachtsbelasting te ontduiken. Het is daarom verstandig om na aankoop van een huis in Hongarije foto's te nemen van het huis en met name de gebreken aan de woning. Deze kunt u aan de Hongaarse belastingdienst overleggen als de woning te hoog wordt aangeslagen. Ons kantoor kan namens u brieven schrijven naar de belastingdienst en andere overheidsinstellingen, om een eventueel bezwaar te laten blijken.


Voorbeeld
We geven een voorbeeld. Onze voorbeeld-familie Smit koopt in 2010 een goedkoop woonhuis voor 2.200.000 forint. In 2014, vier jaar later, verkopen ze deze voor 5.500.000 forint. Ze hebben in het in die vier jaar een zwartwerker laten komen en deze voor 500.000 forint laten werken. De kosten voor het bouwmateriaal voor de renovatie waren 1.000.000 forint. Van het bouwmateriaal hebben ze netjes alle BTW-bonnen verzameld en bewaard.

De familie Smit koopt het huis voor 2.200.000 forint en verkoopt het voor 5.500.000 forint. Dit is een opbrengst van 3.300.000 forint.

2.200.000 - 5.500.000 = 3.300.000 forint

Zwartwerk en eigen werk ziet de belastingdienst niet als renovatiekosten. Dus die 500.000 forint kunnen ze niet van hun winst aftrekken. Van alle bouwmaterialen kunnen ze de kosten officieel aantonen. Dit mag van de opbrengst worden afgetrokken.

3.300.000 - 1.000.000 = 2.300.000 forint

Het woonhuis wordt na 4 jaar verkocht, dus wordt er volgens het eerder genoemde model over 30% van de opbrengst belasting geheven:

2.300.000 x 30% = 690.000 forint

De belasting ziet dat gedeelte van de opbrengst als winst en daarover dient de familie Smit inkomstenbelasting (16%) te betalen.

690.000 x 16% = 110.400 forint

De familie Smit moeten in dit voorbeeld 110.400 forint inkomstenbelasting betalen.

Had de familie Smit een jaar langer verwacht, zouden ze over 0% van de winst inkomstenbelasting moeten betalen. Dus zou de familie Smit een jaar langer wachten met de verkoop, hoefde ze geen inkomstenbelasting te betalen.


Houdt er rekening mee dat dit artikel uitgaat van de laatste wijziging in de wet aangaande winstbelasting over de verkoop van Hongaarse woonhuizen gedaan was in maart 2013. De wijziging daarvoor vond plaats in 2008. Ook bespreken we hier niet winstbelasting over landbouwgrond, vakantiewoningen en winkelpanden. Neem voor meer informatie contact op met onze makelaars van makelaarskantoor Droomhuis in Hongarije.